부동산 세금 강화

부동산 세금 강화 움직임..종부세와 양도세 주목

홍정표 기자 입력 2017.10.08. 09:30 수정 2017.10.08. 09:49 

강화된 규제에 부동산 관련 세금에 관심 높아져

정부의 부동산 투기 합동 단속반이 서울 강남구 개포동 인근 공인중개업소를 둘러보고 있다/사진=머니투데이 DB

새 정부 출범 후 부동산시장 규제가 강화되면 세금에 대해서도 관심이 높아지고 있다. 부동산에 부과되는 세금 종류와 기준 등을 잘 알고 있어야 투자 수익을 극대화할 수 있기 때문이다.

부동산은 사유재산이지만, 공공재산이란 성격도 갖고 있어 세금 종류가 많고 계산 방법도 복잡하다. 살 때는 물론 팔 때도 세금을 내야 하고, 갖고만 있어도 부과된다.

부동산 가격이 치솟으면서 취득세, 재산세, 종합부동산세 규모가 커졌고, 강화된 부동산 규제로 양도소득세 감면 혜택도 줄었다. 여기에 내년에 부활하는 초과이익환수제로 재건축 투자 수익도 감소할 전망이다.

◇ 부동산 살 때는 '취득세'

부동산을 매수할 때는 거래 금액에 따라 취득세를 내야 한다. 과거에는 취득 시점에 부과되는 취득세와 등기부등본에 등록하는 등록세로 나누어졌지만, 현재는 취득세로 통일됐다. 취득세는 부동산 이외에 다른 자산에도 부과되는 것으로, 다른사람으로부터 내게 소유권이 이전되는 경우에 낸다.

아파트 등 주택은 매매가 규모에 따라서 부과되는 금액이 다르다. 취득세는 지방세로 물건이 소재한 지역의 내야 하고, 금액에 따라 농어촌특별세와 지방교육세 등이 차등·합계돼 부과된다. 거래액에 따라 세금을 달리 한 것은 일반서민들에게 세제 혜택을 주기 위한 것으로, 증여와 상속 시에는 높은 세율이 적용된다. 60일 이내에 세금을 신고하고 납부해야 가산세를 물지 않는다.

◇ 갖고만 있어도 '재산세·종합부동산세'는 부과

정부의 다주택자 규제 강화 움직임에 보유세 인상 가능성이 높아지고 있다. 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구분된다.

주택 보유자들에 부과되는 재산세와 종합부동산세(종부세)는 매년 4월경 정부가 발표하는 공동주택 공시가격에 따라 산정되며 그해 6월 1일 소유권 기준으로 부과된다.

공시가격은 보통 시세의 70~80%선에서 정해지며, 재산세와 종부세는 공시가격에 각각 공정시장가액 비율 60%와 80%를 곱해 과세표준이 산출된다. 과세표준에 따라 재산세는 0.1%~0.4%, 종부세는 공시가액 합계에서 6억원을 공제한 후 0.5~2%가 부과된다.

재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 과세된다. 7월 재산세는 주택 부문 세금 2분의 1과 건축물 부분, 9월엔 나머지 주택 부분 세금 2분의 1과 토지부분이 부과된다.

종부세는 특정 계층에 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로 일정 기준을 초과하는 주택 및 토지 소유자들에게 재산세와 별도로 부과된다. 단, 생산활동에 사용되는 농지와 임야 등의 토지는 대상이 아니다.

상가건물은 생산활동이 이뤄지는 건물은 제외되고, 부속토지에는만 부과된다. 주택은 생산활동이 이뤄지지 않아 건물과 토지 모두가 종부세 부과 대상이다.

종부세는 2003년 10월 '부동산 보유세 개편방안'에 따라 부동산 과다 보유자 과세 강화 및 부동산 투기 억제 등을 위해 도입됐고 2005년부터 시행했다. 국내 소재 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 1인 기준으로 합산하고, 공시가격 합계에서 각 유형별 공제액 초과분에 대해 과세한다.

현재 유형별 과세대상공제액은 공시가격 기준으로 주택(주택부속토지 포함) 다주택자는 6억원(1세대 1주택자는 9억원), 종합합산 토지(나대지, 잡종지 등)는 5억원, 별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)는 80억원이다. 일정요건을 갖춘 임대주택은 합산배제신고를 할 경우 종부세 과세 대상에서 제외된다.

재산세와 종부세는 세율을 올리는 대신 공정시장가액 비율이 10~20% 인상될 것으로 전망되고 있다. 공정시장가액 비율 조정은 법률 개정 없이 시행령만 고쳐도 가능하기 때문이다.

◇ 팔 때는 ‘양도소득세’...재건축 아파트는 '초과이익 환수제' 내야

정부가 주택시장 과열 요인으로 지목된 갭투자(매매가격과 전세값 차이를 이용한 투자)를 막기 위해 지난 8·2부동산대책을 통해 양도소득세 부과 기준을 강화했다. 다주택자는 세금을 더 무겁게 부과하고 1주택자는 비과세요건이 까다로워졌다.

내년 4월 1일부터 2주택자 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세가 강화된다. 2주택자는 10%포인트 3주택자 이상은 20%포인트 가산되고, 기존 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 적용된 장기보유특별공제(10%~30%)도 받지 못한다.

양도세는 실거래가격 기준으로 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 양도차액에 누진공제액을 제하고 6~38%가 적용된다. 분양권과 입주권이 아닌 주택은 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 특별공제도 받을 수 있다.

1세대 1주택자도 2년 이상 거주하지 않을 경우엔 비과세 혜택이 없다. 2년 의무거주 요건은 2011년까지 서울, 과천, 5대 신도시에서 시행됐었다.

내년 1월 1일부터는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용되며, 재건축에 대한 초과이익 환수제가 재개된다.

재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 초과할 경우 개발이익의 최고 50%를 세금으로 부담시켜 환수하는 것이며 2006년부터 시행되다 2013년부터 유예됐다
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초과이익환수의 개시 시점은 재건축조합설립추진위원회 설립 승인일이고 종료 시점은 재건축준공인가일이다. 재건축기간이 길어져 10년 이상 되면 준공일 시세와 10년 전 가격을 비교해 정상적인 상승분은 빼고 부담금을 산정한다.

이외에 부동산 보유자들은 월세를 받을 경우엔 수익에 따라 종합소득세와 법인세를, 가족들에게 부동산 명의를 넘길 때는 증여세와 상속세를 내야 한다.

홍정표 기자 jphong@mt.co.kr

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